Coup d’accélérateur dans la rénovation des copropriétés

Les sociétés de tiers financement apportent aux copropriétés un accompagnement technique et financier.

La première « Semaine réno copro » témoigne de la dynamique à l’oeuvre sur ce chantier épineux qui concerne un tiers du parc de logements français.

Copros vertes, Copros des possibles, l’Echappée des Copros… les initiatives en faveur de la rénovation énergétique des logements collectifs privés fusent de toutes parts. La première « Semaine de la réno copro », du 2 au 8 novembre, en est l’illustration. 

Au cœur de l’immense chantier de rénovation des bâtiments sur lequel la France échoue depuis toujours à atteindre ses objectifs, les copropriétés constituent un dossier à part. Aux difficultés habituelles d’identification des artisans à même de procéder à des travaux de rénovation globale, de délais et de méconnaissance des possibilités de financement, s’ajoutent celle de parvenir à un consensus sur la nécessité des travaux parmi les copropriétaires.

Engagements politiques

Mais les choses avancent. La loi de transition énergétique de 2015, puis la loi Energie-Climat de 2019 ont fixé des objectifs pour lutter contre les passoires thermiques. Face aux 150 de la Convention citoyenne pour le climat en juin dernier, le Président de la République s’est à nouveau engagé à faire de la rénovation énergétique une priorité. Le plan de relance alloue une enveloppe de 2 Mds€ à la rénovation du logement privé, et la ministre Emmanuelle Wargon a martelé en ouverture de la « Semaine réno copro » que la rénovation énergétique des logement passe par les 740.000 copropriétés françaises et les 10 millions de logements qu’elles regroupent. Soit près d’un tiers du parc de logements français.

Avancées réglementaires

Au-delà des déclarations politiques, la réglementation évolue. Plusieurs programmes financés par les dispositif des Certificats d’économies d’énergies (CEE) leur sont dédiés. Le dispositif MaPrimeRénov’ vient d’être élargi aux travaux consentis sur leurs parties communes par les copropriétés, sous réserve qu’ils génèrent des économies d’énergie d’au moins 35%. Reste à déterminer précisément comment la prime « copropriétés », plafonnée à 3700€ par propriétaire, va s’articuler avec la prime « ménages », qui peut dépasser les 10.000€ pour les ménages aux plus faibles revenus. Pas question en effet, comme cela a pu être envisagé, que la différence vienne amputer d’autant la subvention à laquelle peut prétendre la copropriété.

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Les sociétés de tiers financement (STF), définies par la loi Alur de 2014, ont également pris du galon. La loi de transition énergétique a accordé une dérogation au monopole bancaire à celles dont l’actionnariat est majoritairement formé par des collectivités territoriales ou qui sont rattachés à une collectivité de tutelle. Ces organismes opèrent comme des ensembliers auprès des copropriétés pour lesquelles elles effectuent audits, maîtrise d’oeuvre de conception, consultation des entreprises de travaux, analyse des offres…Désormais autorisées à contracter des prêts bancaires, elles offrent un double accompagnement, technique et financier.

Ligne de crédit dédiée à la BEI

 « Outre l’identification des subventions auxquelles la copropriété et les ménages sont éligibles, nous devons faire comprendre aux propriétaires qu’ils doivent raisonner comme des investisseurs », explique Raphaël Claustre, directeur général d’Ile-de-France Energies, société de tiers financement francilienne et l’un des organisateurs de la « Semaine réno copro. » Pour financer les travaux, la STF contracte un prêt à taux bas sur 15 ans auprès de la Banque européenne d’investissement, qui réserve une ligne de crédit à ces dispositifs. Pour chaque ménage, le coût des travaux, diminué des éventuelles aides auxquelles il peut prétendre individuellement, est ainsi lissé dans le temps. Les économies d’énergies générées, qui pour Ile-de-France Energies atteignent près de 50%, viennent également alléger la facture, sans toutefois compenser intégralement les traites. Pour autant, les critères d’attribution des subventions peuvent rendre in fine moins onéreux des travaux plus importants.

Plus de 50% de la population française sont couverts par des STF, le plus souvent créées à l’initiative des régions. « Une taille critique est nécessaire pour atteindre l’équilibre financier, explique Raphaël Claustre. Le capital d’Ile-de-France Energies est ainsi détenu par une dizaine de collectivités dont la Ville de Paris et surtout la Région. Mais si le modèle fonctionne bien, le volume demeure encore insuffisant. 

Pistes d’obligations à l’étude

Plusieurs pistes sont dans les cartons pour accélérer encore le mouvement. « La question des obligations est cruciale, insiste Raphaël Claustre. Selon le principe des « travaux embarqués », tout ravalement doit déjà en principe s’accompagner d’une isolation, faute d’une amende de 45.000. Mais les contrôles sont loin d’être systématiques, regrette-t-il. Un provisionnement pourrait également être rendu obligatoire à l’achat d’un bien, afin d’abonder un fonds dédié à la réalisation de travaux ultérieurs. »

En revanche, le retour des plans pluriannuels de travaux évoqué par Emmanuelle Wargon ne le séduit pas plus que ça. « Non seulement cela n’engage à rien, mais ça peut même exonérer une copropriété d’abonder un fonds de travaux dans le cas où aucun travaux n’apparaîtrait nécessaire à court terme. »