• Dominique Pialot

La rénovation d'un logement social rentable sur 30 ans


Pavillon rénové par Neotoa à Chateaugiron (Ille-et-Vilaine)

Le bailleur rennais Neotoa cherche à concilier baisse de la facture du locataire et solutions vertes pour la rénovation du logement social.


Développement durable et innovation. Ces valeurs affichées par le bailleur social rennais Neotoa le conduisent à explorer des solutions innovantes et soutenables pour s’efforcer d’abaisser la quittance globale des locataires, qui englobe le loyer et les charges associées, mais aussi les consommations réglées directement aux opérateurs d’eau ou d’énergie. « Nous nous astreignons par exemple à utiliser au minimum 5 à 10% de matériaux biosourcés », témoigne son directeur construction et patrimoine, Frédéric Tachen. Cette orientation est d’ailleurs encouragée par les collectivités locales, qui, à l’image de la Métropole de Rennes et du département, peuvent la récompenser par des subventions complémentaires dans le cadre de certains appels à projets.

Pour l’heure, ces choix ont un coût. Mais le coût réel des travaux serait différent si l’on raisonnait en bilan carbone. Et les économies sur la facture d’énergie permettent d'augmenter les loyers sans alourdir la charge financière globale pour les locataires.

Non content de jouer sur le volet consommation, le bailleur social entend se positionner sur la valorisation du patrimoine en misant aussi sur la production d’énergie. Les pavillons individuels, qui représentent un quart des 20.000 logements dont il assure la gestion, peuvent louer leur toit pour y installer des panneaux. Cependant, la production d’électricité solaire qui en découle ne suffit pas à amortir les travaux d’installation et les éventuels travaux de réfection de la toiture. « Mais cela pourrait changer avec les progrès du stockage et la généralisation de l’autoconsommation », assure Frédéric Tachen.

En attendant, Neotea s’est porté candidat pour intégrer une boucle locale d’autoconsommation. Composée de plusieurs producteurs, elle permet à ses adhérents de bénéficier d’une électricité verte à prix compétitif.

Facture en baisse pour le locataire malgré une hausse du loyer

Neotea est également à l’origine d’un des pilotes du programme EnergieSprong France, avec un lot de quatre pavillons à Chateaugiron (35), rendus passifs en énergie (ils en produisent au moins autant qu’ils n’en consomment) sur une période de 30 ans. Avec seulement quatre semaines de travaux, la rapidité de mise en œuvre grâce à la préfabrication des éléments, autre critère essentiel pour ce programme était également au rendez-vous. Mais, à 130.000 euros par logement isolé, le coût reste élevé. L’objectif est de descendre aux alentours de 60 à 75.000 euros grâce aux économies d’échelle, comme cela s’est vérifié aux Pays-Bas, où est né le programme EnergieSprong.

A ce niveau, assure Frédéric Tachen, on peut atteindre l’équilibre non seulement énergétique mais aussi économique en 30 ans. A condition de prendre en compte le cumul des loyers sur la période, qui, grâce aux économies d’énergies réalisées, auront pu être augmentés sans alourdir la charge financière globale du locataire. A quoi il faut ajouter la vente de l’électricité photovoltaïque produite et les subventions dont peuvent bénéficier de telles initiatives. « Le principal enjeu, c’est qu’il n’y ait aucune intervention sur le bâtiment pendant les 30 prochaines années », reconnaît Frédéric Tachen. Ce qui explique sans doute pourquoi il est difficile de trouver un assureur prêt à s’embarquer sur une telle durée. Un autre obstacle à surmonter…qui ne décourage pas Neotoa, puisque le bailleur s’est associé sur un lot de 100 logements  à la démarche collective animée par l’USH (Union sociale pour l'habitat) Pays de la Loire, qui réunit une vingtaine de bailleurs et porte sur 2000 logements sociaux.